保有マンションのリニューアル 完成

2017.12.18 Monday

0

    未来都市開発 富美本です。

     

    年々寒さが苦手になってきております。

    最近の寒さに少しばかり凹んでいますが、元気に参りましょう!!

     

    以前のブログでご紹介した、弊社保有マンションのリニューアルが完成いたしました。

     

    以前の記事はコチラ

     

    IMG_0205.JPG

    外壁タイルの剥がれや浮きを調査して、必要ヶ所の補修と目地のやり替え。

    塗装工事、防水工事、細かな不具合ヶ所の修正などなど。

    これだけ工事すればあと15年は大丈夫かな、と思っておりますが。

     

    しかし、これだけの箇所、内容を工事すると費用もそれなりに必要になってきます。

    不動産収益を得るために、新築マンション、中古マンション(アパートなども)が盛んに売買されていますが、

    購入してすぐに「全面リニューアルが必要だった…」なんて話もチラホラ。

    費用負担が大きく、収支に影響を及ぼしやすいので注意したいところですね。

     

     

    弊社は収益マンションご紹介の際、リニューアルがいつ頃必要で、いくらくらい費用がかかるかなど、細かなシュミレーションの上ご紹介させていただきます。

    もちろん、1棟マンションのリニューアルのご相談も承っております!

     

     

     

    社内 リニューアル

    2017.12.17 Sunday

    0

      未来都市開発 富美本です!

       

      さてさて、先日、社内のリニューアルを行いました。

      今現在の事務所に移転してきて早9年。

      さすがにくたびれてきております。

       

       

       

      こちら、9年前のキッズスペース

      DVC00026.JPG

      カーペットの緑が萌えております

       

       

       

      しかしながら、9年経つと…

      IMG_0090.JPG

      劣化も甚だしく色あせております…。

       

       

       

      そこで、友人緊急招集!

      カーペットの張替えをお願いしました!!

      IMG_0094.JPG

      作業中の友人、宮下社長!

      腕に間違いはございません。内装のご相談有れば、適正価格で一流の施工が可能です。

       

       

      IMG_4309.JPG

      萌え〜が色あせて、萎え〜になっておりましたが、見事若草色にリニューアル完了!!

       

       

       

      そして、もう1か所!

      DSC_0020.JPG

      元々は白一色のクロス張りの契約室。

      私もずっと、無機質で冷たい感じの部屋だな〜と感じていたのですが、これを機にイメージチェンジ!

       

       

      既存のクロスを剥がして剥がして…

      IMG_0087.JPG

       

       

      また、剥がして剥がして…

      IMG_0086.JPG

       

       

       

       

       

       

       

       

       

       

       

       

      じゃーーーーん!

      IMG_4292.JPG

      かなり温かみが出たかな?と自己満足しております。

       

      IMG_4300.JPG

       

      IMG_4302.JPG

      アクセントにクロスや軒裏を木目にするというのは、弊社のモデルハウスやリノベーションでもよく使います。

       

      木目にどんな色を合わそうかと色々考えていたのですが、今回はキッズルームのカーペットと合わせてグリーンをチョイス。

      実は、木目とグリーン、現在検討中(ブログ作成時点では工事完了していますが)のリニューアル第2弾のイメージと統一しております。

       

      第2弾もまもなくブログアップいたしますね!

       

      新築住宅だけでなく、中古の戸建てやマンションもリノベーション致します。

      東成区や天王寺区だけでなく、大阪市内、北摂方面のリノベーションもご相談にのらせていただきます。

       

      あ、つい先日も東淀川区の中古マンションのリフォーム工事が終わったばかり!

      またその模様もアップいたします〜〜

       

       

       

       

       

       

       

      保有マンションのリニューアル

      2017.11.03 Friday

      0

        今日のお昼時、餃子で有名な「大阪王将」ユニフォームを着たおっちゃんが、

        コンビニでカップヌードルにお湯を入れてるのを見た、未来都市開発 富美本です。

         

        昼ごはんでしょうけど、なんででしょうか?

         

         

         

        さて、そのコンビニ近く某所。

        当社が保有している賃貸マンションのリニューアル工事が始まった、との報告を受けたので見に行ってまいりました。

         

        IMG_0992.JPG

         

        やってますな!

         

         

         

        どれどれ、隙間から…

        IMG_0993.JPG

         

        先日の台風でタイルが剥離しました。

        もともと物件購入前から大規模改修の必要性を感じていて見積もりを取っていたのですが、

        タイルが剥離したとなると、駐車場の車や、最悪の場合通行人にケガを負わせる可能性も出てきますので、

        急ピッチで工事開始まで漕ぎつけました。

         

        ただ、報告ではタイルが浮いている箇所が想定より多いとのこと。

        当初の見積もりよりかなり施工費が増えそうですね(^-^;

         

         

        IMG_0994.JPG

         

         

        と、ここで、私が当事者として思うこと。

         

        東京はもちろん、大阪を含めた地方都市で、新築や中古の収益マンション、アパートがすごい勢いで売買されていますが、

        本当に中長期の計画を立てているのでしょうか。

        なんか、数字だけありきで、表面利回りが6%超えているのでお得ですよ!的な「ノリ」で売買されている気がしてなりません。

         

        このマンションも築20年弱ですが、改修工事にざっと600万円以上はかかります。補修箇所が増えれば費用ももっと増えるでしょう。

        私は購入当初から改修工事の必要性を感じていて、予算計上していましたし、何より借入金返済に無理がない。

        ということはもちろん、収益率もそこそこ確保出来ていて、健全な中長期経営計画が出来ているということです。

         

         

        「だから中古マンションよりも新築マンションのほうが良いんですよ!転売ありきで考えたらいいじゃないですか!!」

        という声が聞こえてきそうですが。

        世間一般で売買されている収益マンションやアパートは本当に大丈夫なのでしょうか?と、心配になります。

         

         

        それほど数字が無茶というかゆるく感じるのです。

        当社にもたくさんの収益物件資料が流れてまいります。

         

        中古マンション 築28年 鉄骨増 稼働率85% 満室想定7.3%…。現在の表面利回りを計算する気にもなりません。

         

        新築マンション 鉄骨造 稼働率60% 満室想定6.5% 物件価格2億7000万円…。 要りません。

         

        そういう時世なのでしょうが、限度って大事ですね。

        当社の相談役によく言われます。

         

        何事も適正であれ。

         

        大事なことです。

         

        私も不動産業界に身を置いているので、言える立場ではないかもしれませんし、あまり言うのも良くないのでしょう。

         

        今に始まったことではありませんが少し心配になったので…

         

         

         

         

        改修工事はまたちょこちょこ見に行きますので、ブログでアップいたしますね!

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

        リノベーション 中古物件の再生(玉津3丁目)

        2014.02.01 Saturday

        0
          未来都市開発の富美本です。
          さて、今回は折り込み広告に連動した企画記事として、
          弊社のリノベーション施工事例をご紹介したいと思います。

          では、早速!!
          大阪市東成区玉津3丁目にある、この物件。
          最初はこんな感じでした。
           
          駐車場奥にもゴミがいっぱい!
          中古物件として売り出しても、まず売れる状況にはありませんでした。




          これが、こんな感じにリノベーション
           

          雰囲気がまるっきり違います。
          夜の写真だと、照明効果でなお良い雰囲気に。
           

          玄関ドアも、最新のモダンな商品に入れ替え。
          まるっきりイメージが変わるのをご理解いただけると思います。
           

          ここからは、わかりやすい様にビフォーアフター形式で!

          屋上は、保護モルタルが劣化して内部の防水層も傷んでいました。


          そのおかげで、建物内のあちこちでこの様な雨漏りが発生。


          保護モルタルを全て撤去して、新たに防水をやり直し。
          もちろん、外壁塗装の際、外壁シール材も全てやり直し。
          雨漏りの心配も一切なく、漏水保証もお付けしております。


          玄関

            

          2階部分



          限られた間取りや、面積の制約の中で、いかにして窮屈さを感じさせない空間を創れるか?
          随所に工夫を感じていただけます。 調光式のダウンライト、間接照明も立派な主役です。



          もともとあった、キッチンやお風呂、洗面脱衣所の配置を変えて、広々とした空間を演出しているのがお分かりいただけると思います。

           

           

          住み手のセンスが活かせる照明付のニッチ。ここも調光可能になっています。

           
          2階部分トイレと洗面


          こんな感じに。私は個人的に、このスペースが一番のお気に入りです(笑)
           

          3階部分

          2階とは目線の高さを変えて、くつろげる空間に仕上げました。

          3階部分に、もともとあった和室。

          シンプルで上質なお部屋に変更。


          日中は本当に明るいです。
           

          夜には、やはりダウンライト、間接照明が雰囲気を優雅にしてくれます。


          木のぬくもりを感じられる住まいになりました!

          普段では、何気にも思わない照明かもしれませんが、リノベーションには欠かせません。






          いかがでしたでしょうか?

          新築住宅しか考えていない方でも、住まい選びの幅がグッと広がったのではないでしょうか?
          中古戸建てや、中古マンションでも、弊社のリノベーションで驚くほど生まれ変わります。

          リノベーション用の中古物件を探して欲しい! という方でも、

          今住んでいる家をリノベーションしたい!! という方でも、

          もちろん対応致します。


          住みやすく、カッコいい家に住んでみませんか?



           

          大阪市内の不動産の事なら

          ●●●未来都市開発●●●

          東成区 天王寺区 中央区 生野区 阿倍野区 東住吉区 城東区

          新築戸建て 中古戸建て 土地 マンション 建築の事ならお任せ下さい。

          ◆◆◆大阪のスタッフブログも見てね〜〜!◆◆◆

           富美本剛一 フェイスブック始めました!!

           


          東京法人
          ■■■株式会社 未来■■■ホームページのご紹介!

          ▲▲▲東京のスタッフブログも見てね〜〜!▲▲▲












           

          大阪市東成区玉津3丁目 中古戸建て アフター

          2011.10.18 Tuesday

          0

            未来都市開発 富美本です。


            さあ、いよいよ完成お披露目です!!



            先ず、玄関を入ってすぐ。





            プライバシーも確保しつつ、極力開放感を持たせたデザイン間仕切りです。



            玄関収納。収能力もバッチリです! 姿見用のミラー付きです。




            次はダイニング。リビング使用も可能な広さです!






            ダイニングのアクセント壁が落ち着いた感じで、イイでしょ?


            もちろんフロアは全て貼り替えております!!


            キッチン!
            前は、2400ミリでしたが2550ミリにサイズアップ!!


            しかも食器洗い機付き!!
            今の食洗機は性能も上がって、メチャクチャ『使えます!』


            そしてIHコンロ。
            スッキリデザインで、お掃除もラクラク。
            火力は・・・もちろんプロも使うほどです!!


            水廻り 入り口の建具も凝ったデザインです。
            手抜きは一切しておりません!!


            水廻りも全て新しくしました!!


            壁や床は本物のタイルを使用!!
            防カビ対策もバッチリできています!!



            自動便座のタンクレストイレです!


            いかがですか?
            お風呂・洗面脱衣所にトイレを配置。

            この決断は本当に勇気がいりました(苦笑

            デザイナーの提案に、『お客さんに受け入れられるかな?』と何度も迷いましたが・・・


            でも、出来上がってみたらスペース的にも充分な広さを確保できて、

            上質なホテルのようにカッコ良く仕上がりました!!




            2階へつづく階段・・・

            今までには無い光が溢れています。


            前は、ここに和室があったんですよ!


            ホント、明るいですよ!!
            以前の暗い圧迫感のある和室と大違いです!!




            1階から2階の階段、2階から3階への階段、ともに壁を撤去して開放感を演出しました。


            知っている人は知っているこの棚板。

            そう!イケア製です。でも、イケアの製品って規格が海外規格なので、日本の建物には

            本当に取り付け辛い!!製品の固定箇所と建物の下地の寸法が根本的に違うんですね。

            でも、今回は壁をはがして前面に下地を作成したので強度もバッチリですよ!!


            階段から2階へとつづくアクセントクロス



            ビフォーとは大違いですなー




            2階の北側の部屋も見違えるほどきれいになっていますよー!!


            2階のトイレもキレイでしょ。もちろんウォシュレット付です!!


            3階です。
            同じアングルの写真と比べても、明るさが全然違いますね。


            3階のフロアも全面貼替えています!
























            いかがですか?










            完成してから、スタッフや私の家族にもお披露目しましたが、大好評です!!

            何より私が一番気に入っております!







            本当に、よい物件に生まれ変わりました。








            で、今私が思っていること・・・











            価格設定間違えたー!











            あまりの出来のよさに、ついつい










            あと、200万円高くても売れてたん違うか!って思ってしまいます。
            (すいません、それだけ思いも、時間も、予算もかけましたんで・・・)








            ま、既に宣伝広告していますから。














            1580万円で、どうぞ!!
            (少々、スネ気味ですが・・・)
















            特に、新婚さんなどいかがですか?

            ローンを組んでも、毎月5万円以下!

            鉄骨だからまだまだ安心して住めますしね♪















            お問合せは 未来都市開発 ふみもと まで

            06-6762-8474!!







            PS:給湯器も新調しています!!!!!!!
















            大阪市東成区玉津3丁目 中古戸建て ビフォー

            2011.10.17 Monday

            0
               どうも、未来都市開発 富美本です。


              玉津3丁目の改装が完成しましたが!


              ですが!

              その前に、改装前の写真をアップします。


              だから、比較してください。


              改装前の状態の悪さを知って下さい!!






              スッゴイでしょ!
              平成3年築で、20年でこんな状態になる?って感じです。




              このまま使うって方は先ず居ませんよねー




              なんだか、開放感が無いでしょ。


              2階の和室です。南向きなのに暗い!

              これはいけません・・・


              1階のトイレも当時のまま。


              3階も 床や壁に損傷がありますね。





              さてさて、この物件をどうするか・・・










              設備を新しくして、補修とクロスの張替だけをするような

              『表層リフォーム』をするだけでは、

              競売で物件を落札して、チャチャッとリフォームして売却する業者のようで、









              能が無い!!











              お客様に『住みたい!』と思っていただけるような物件にするためテーマ、

              開放感・明るさ・デザイン性などなど・・・




              アフター編をご覧下さい!!


























              1