保有マンションのリニューアル

2017.11.03 Friday

0

    今日のお昼時、餃子で有名な「大阪王将」ユニフォームを着たおっちゃんが、

    コンビニでカップヌードルにお湯を入れてるのを見た、未来都市開発 富美本です。

     

    昼ごはんでしょうけど、なんででしょうか?

     

     

     

    さて、そのコンビニ近く某所。

    当社が保有している賃貸マンションのリニューアル工事が始まった、との報告を受けたので見に行ってまいりました。

     

    IMG_0992.JPG

     

    やってますな!

     

     

     

    どれどれ、隙間から…

    IMG_0993.JPG

     

    先日の台風でタイルが剥離しました。

    もともと物件購入前から大規模改修の必要性を感じていて見積もりを取っていたのですが、

    タイルが剥離したとなると、駐車場の車や、最悪の場合通行人にケガを負わせる可能性も出てきますので、

    急ピッチで工事開始まで漕ぎつけました。

     

    ただ、報告ではタイルが浮いている箇所が想定より多いとのこと。

    当初の見積もりよりかなり施工費が増えそうですね(^-^;

     

     

    IMG_0994.JPG

     

     

    と、ここで、私が当事者として思うこと。

     

    東京はもちろん、大阪を含めた地方都市で、新築や中古の収益マンション、アパートがすごい勢いで売買されていますが、

    本当に中長期の計画を立てているのでしょうか。

    なんか、数字だけありきで、表面利回りが6%超えているのでお得ですよ!的な「ノリ」で売買されている気がしてなりません。

     

    このマンションも築20年弱ですが、改修工事にざっと600万円以上はかかります。補修箇所が増えれば費用ももっと増えるでしょう。

    私は購入当初から改修工事の必要性を感じていて、予算計上していましたし、何より借入金返済に無理がない。

    ということはもちろん、収益率もそこそこ確保出来ていて、健全な中長期経営計画が出来ているということです。

     

     

    「だから中古マンションよりも新築マンションのほうが良いんですよ!転売ありきで考えたらいいじゃないですか!!」

    という声が聞こえてきそうですが。

    世間一般で売買されている収益マンションやアパートは本当に大丈夫なのでしょうか?と、心配になります。

     

     

    それほど数字が無茶というかゆるく感じるのです。

    当社にもたくさんの収益物件資料が流れてまいります。

     

    中古マンション 築28年 鉄骨増 稼働率85% 満室想定7.3%…。現在の表面利回りを計算する気にもなりません。

     

    新築マンション 鉄骨造 稼働率60% 満室想定6.5% 物件価格2億7000万円…。 要りません。

     

    そういう時世なのでしょうが、限度って大事ですね。

    当社の相談役によく言われます。

     

    何事も適正であれ。

     

    大事なことです。

     

    私も不動産業界に身を置いているので、言える立場ではないかもしれませんし、あまり言うのも良くないのでしょう。

     

    今に始まったことではありませんが少し心配になったので…

     

     

     

     

    改修工事はまたちょこちょこ見に行きますので、ブログでアップいたしますね!

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    開発・宅地造成工事 豊中市東泉丘 Vol.3

    2017.10.30 Monday

    0

      未来都市開発 富美本です。

       

      今回で「開発・宅地造成工事 豊中市東泉丘」ブログは最後となります。

      工事着手前のグーグル画像と、完了後の空撮写真、そして簡単な動画も作成してもらったのでご紹介させていただきます。

       

      まずは着手前画像から!

      黄色い線で囲ったところが今回開発したおおよその場所です。

      また矢印始点の赤丸部分がもともとの公道で、ここから矢印のように道路を新設して矢印終点まで接続しました。

      道路勾配は約5%ほどで緩やかに下っていきます。

       

       

      それでは工事完成後の画像をご覧ください。

      DJI_0010.jpg

      どうですか?

      ビフォーアフターの違いがよくわかりますね!

       

       

      では、動画もどうぞ!

      開発現場の映像は少しですが、なかなか迫力のある現場というのがお分かりいただければ幸いです。

       

       

      これからもこういうダイナミックな仕事が出来るように精進します。

      3回にわたってご覧いただきありがとうございました拍手拍手拍手

       

       

       

       

       

      開発・宅地造成工事 豊中市東泉丘 Vol.2

      2017.10.27 Friday

      0

        未来都市開発 富美本です!!

         

        さて、開発・宅地造成工事 豊中市東泉丘 Vol.1の続きです。

         

        それではいってみましょう!!

         

        IMG_8865.JPG

        前回もご説明しましたが、人孔やパイプの部分はこの先道路となる部分です。

         

        IMG_3543.JPG

        道路になる予定の箇所に埋めていった人孔は、最終的に下水の本管に接続します。

        写真奥が下水本管ですね。

         

        IMG_3545.JPG

        人孔を据え付け下水道パイプを接続した直後から、埋め戻し、そして側溝の型枠が組まれていきます。

         

        IMG_8966.JPG

        型枠をバラして側溝が完成したらさらにクラッシャー砕石で埋め戻していきます。

         

        IMG_3552.JPG

        同時進行で各宅地部分を仕上げていきます。

        ここまで来ると85%終了といったところです。かなり宅地っぽくなってまいりました!!

         

        IMG_3554.JPG

        違うアングルから。

         

        IMG_9415.JPG

        新設する道路の勾配下方から。

        この下に人孔、下水のパイプが通っています。

         

        IMG_9407.JPG

        そしてとても大切なライフライン、水道管の敷設です。

        下水道と比べるとかなり浅いのがよくわかります。

         

        IMG_9410.JPG

        そしてこのように道路側に敷設した水道本管(右側)から、各宅地に分岐(左側)していきます。

         

        そしてこのように止水栓を取り付け、最終的にメーターを経由し建物内に引き込まれていきます。

         

        IMG_9430.JPG

        この黄色い配管は…

        ガスです。これも道路した本管から枝管に分岐して各宅地に引き込まれます。

         

         

         

        そしてアスファルトを敷けば…

         

         

        IMG_9559.JPG

        完成間近拍手拍手拍手

         

        IMG_9631.JPG

        しっかり電柱も立っています。

        開発地内に3本の電柱を新設しました。

         

         

         

         

         

        あとは細かな部分の補修などを行い…

         

         

         

         

         

        完了検査を迎えます!

        IMG_9624.JPG

        実際に水を流したり、ライトを照らしたりして確認。

         

        IMG_9629.JPG

        境界が守られているか、開発図面に沿った工事がなされているかなどもチェック。

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

        そしてようやく…

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         

        完成です!!!

        DJI_0018.jpg

        中央に写るコの字型の道路が今回新設した道路です。

        宅地南側(写真右下)新設擁壁に沿って既存の里道が走ります。

         

         

        こうして完成に至るまで様々なことがありましたが、近隣の皆様のご協力、設計や施工業者、豊中市役所各課の皆様の尽力のおかげで、

        事故もなく無事開発工事を終えることが出来ました。

        そして何より、当社の相談役の指示、指導、指揮がなければ到底、開発行為など出来ていなかったと思います。

         

        新しい仕事に巡り合えたことへの感謝と喜びは言葉に表せないほどです。

        この経験を糧に、自分たちの力で不動産を生みだしていくことが出来るよう、今後も邁進してまいります。

         

        繰り返しになりますが、本当にたくさんの方々のご指導、ご協力、ご尽力に感謝感謝でございます。

        総区画16件、あたらしいご家族がこの地で幸せな家庭、生活を築かれますことを心より祈念しつつ。

         

         

        開発・宅地造成工事 豊中市東泉丘 Vol.1

        2017.10.26 Thursday

        0

          未来都市開発 富美本です。

           

          さて、前回お知らせしたとおり、弊社の開発案件をご紹介したいと思います。

           

          工事期間だけでも8か月。擁壁下杭打ち、擁壁工事、ライフライン埋設、盛土…

          開発面積約2000屐∩躑莢16件の開発地です。

           

          とてもボリュームが多いので、数回に分けてご紹介いたします。

           

          IMG_6623.JPG

          もともと貸農園だったこの土地。 

          大きい木や雑草などもたっぷりとあり、それらの片づけ、撤去からスタートです。

           

           

          IMG_6624.JPG

          片づけながらも整地しつつ、盛土をしていきます。

           

          IMG_6717.JPG

          盛土をしながら上部からも車が進入できるように通路を作っていきます。

           

          IMG_6718.JPG

          写真左に見えるのは擁壁の捨てコンクリート。

          先行して擁壁が必要なところは、盛土をしつつ同時進行です。

           

          IMG_6721.JPG

          写真奥はかなり段差があったのですが、盛土でその段差を埋めていき車両が通行できるようにしていきます。

           

          IMG_6731.JPG

          擁壁の底板の下に柱状改良を行います。

          住宅の基礎下に地盤改良をして建物を支持するのと同じ考え方です。

           

          IMG_6734.JPG

          擁壁の鉄筋です。

           

          IMG_6747.JPG

          土止めをして盛土。

           

          IMG_6819.JPG

          最初と比べるとかなり進行しているような?? いないような??(笑)

           

          IMG_6972.JPG

          どんどん同時進行で進んでいきます。

          人孔(マンホール)をユンボで吊って必要ヶ所に配置しています。

           

          IMG_6977.JPG

          擁壁工事が終わらないと盛土出来ないので、擁壁部隊も大忙しです。

           

          IMG_8783.JPG

          擁壁工事も終わり、盛土して車が通れるようになると工事も急ピッチで進行します。

           

          IMG_8858.JPG

          かなり形作られてきました!

          人孔が据えられている部分は道路となります。

           

           

          まあ、このようにして工事は進んでいくのですが、

          かなり長くなってきたのでVol.1は終了です。

           

          それではまた手

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

          ただいま戻りました

          2017.10.17 Tuesday

          0

            1年半ぶりにこんにちは、

             

            未来都市開発の富美本です。

             

            紆余曲折、嚢中の物を探る、という心境の1年半で、なかなかブログに向き合う気になれなかったのが正直なところです。

             

            すいませんでした。

             

            しかしながら、今更ながらですが、ただいま戻ってまいりました。

             

            ブログのイメージも変えてみましたので、今後ともどうぞよろしくお願いします。

             

             

             

            ただ、その間にもちろん仕事もバリバリやっていましたし、ブログの代わりに紙媒体で近況報告を不動産業者様、士業の皆様、銀行の皆様方にはお送りしていました。

             

            建売住宅はもちろん、豊中市で開発のお仕事もさせてもらっていました。(開発のお仕事の件は次回詳しく…)

            色々思うことはありましたが、ここ数年で一番充実、成長した1年半でありました。

             

             

            さて、前回のブログを書いた時は40歳でしたが、今回ブログを書いている今現在は42歳。

            少しばかり浦島太郎的な心境で笑えます。

             

             

            今年のダイジェスト!と銘打って、写真をたくさん掲載しようかとも思いましたが、10か月分は多すぎますよね。

            ですので、少しだけ!!

             

            IMG_0751.JPG

            9月20日

            滞在中のホテルにて、朝6時腹痛で目覚めて紆余曲折、9時に病院へ。

            検査の結果、急性虫垂炎とのことで、夕方に緊急手術。

            まあ、腹腔鏡手術でしたから、回復は早かったと思います。

            2日絶食、4日入院、ずっと点滴打っていましたが、それでも2キロほど痩せました。

            42歳で盲腸とかなるんや笑

             

             

             

            去年の誕生日登山は、近畿最高峰の大峰山 八経ヶ岳

            IMG_6557.JPG

            これはしんどかった…。

            とくに下りは段差が大きく、膝がプルップルに…。

             

            今年は、

            IMG_0914.JPG

            伊吹山へ!

            去年は一人でしたが、今年は奥様と次男、長女を引き連れて!

            八経ヶ岳のほうが圧倒的にしんどかったですが、病み上がりの体にはこたえました〜

             

            筋肉痛が1週間近くとれませんでした、日々地味に続けている体幹トレーニングとエアロバイクでもっと鍛えないと!!

             

            ちなみに、長い年月かかると思いますが、日本100名山制覇しようと企んでおります。

             

             

             

            今年で後厄も終わり、

            鬼に笑われますが、来年はスタートダッシュがきれますよう不撓不屈の気持ちで頑張ります。

             

            富美本 本気ですグッドグッドグッド

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

            セコムしてます。

            2016.04.19 Tuesday

            0
              ご無沙汰しております。

              日々、忙しくしております。(ブログ更新できていない言い訳です)
              未来都市開発 富美本です。

              さて、唐突に、
              本日の一言。

              一日一善…日に一度以上は善い行いをする。
              一日一喜…日に一度以上は人に喜んでもらうことをする。
              一日一大笑…日に一度面白いことを創って大笑いする。

              はい、三言でした。
              最近意識して取り組んでいます。


              唐突第二弾。(第二弾の時点で唐突ではない、と思われた方、意地悪ですね)
              明日から3日間、東京に行って参ります。
              大阪を留守にして、ご不便をおかけするかも知れませんが、ご容赦下さいませ。



              こんな感じです。
              どうぞよろしくお願いします!

























               

              大阪市中央区 新築物件のご紹介

              2016.03.03 Thursday

              0
                未来都市開発の富美本です!

                今日はひな祭りですね!

                私もこのブログを書き終えたら帰って子供と食事とします!


                弊社の物件のご紹介です。

                大阪市中央区日本橋2丁目の新築戸建住宅

                スーモなどのポータルサイトを調査してみてください!
                大阪市の中央区は本当に物件が少ない。。。
                しかも高い。。。

                うちの物件は安い!?笑
                いつも価格設定は適正におこなっているつもりです!
                お客様でご判断ください、絶対高いと思わないはずです。


                現在は更地。
                お隣様と同じような2階建ての家が建ちます。


                前面道路も広いですよ!
                ナンバまで徒歩圏!
                裏ナンバでちょっと一杯、徒歩で帰れる。
                高島屋のデパ地下で夕食のお買いもの、これも徒歩で帰れます!

                ホンマに中央区で物件無いですからね〜〜
                建物を建てて、戸建て賃貸や今絶好調のB∩B(民泊)などでも使用可能でしょう!!

                販売はセブンエステート様にお願いしております。

                ご興味のある方は是非!!

                さあ、帰って子供らとチラシ寿司でも食べますか〜〜


                ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
                大阪市内を中心とした、分譲住宅 スゴイエシリーズなら、未来都市開発!

                大阪府内の物件買取りなら、未来都市開発!

                特に!!
                天王寺区と東成区の物件なら、全て買取ります!! 未来都市開発にお任せください!
                天王寺区と東成区買取り直通アドレス!→→→ fumimoto@miraimirai.com

                東京23区内 投資用物件の事なら、未来都市開発!

                東京23区内 投資物件の用地の事でも、未来都市開発!

                【大阪オフィス】
                543-0015
                大阪市天王寺区真田山町2番23号
                tel:06-6762-8474  fax:06-6762-8475

                【東京オフィス】
                106-0044
                東京都港区東麻布1丁目12番11号
                tel:03-3505-0666  fax:03-3505-0668
                ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

























                 

                生野区新築住宅 巽中1丁目2号地 進行状況

                2016.02.28 Sunday

                0
                  未来都市開発 富美本です!

                  さて本日は・・・

                  未来都市開発、建築ラッシュのうちの一つ

                  大阪市生野区巽中1丁目 新築住宅の2号地の様子をお伝えいたします!!

                  つい先日、地盤調査を行い、地盤改良工事が決定しておりましたが、先週着工いたしました。

                  大阪市内は地盤の固いところが少ないので(東部は特に!)、弊社も施工業者さんも手慣れたものです。


                  着工前の更地状態



                  着工すると、1号地の敷地にまたがって工事車両が占有します。
                  結構大がかりでしょ!


                  柱状改良です。
                  決められた支持層まで穴を掘り、薬剤を注入して柱上に地盤を固めてしまいます。




                  この無数の柱の上に基礎、建物が載るわけです。
                  強固な支持層で建物を支えているわけです!
                  (マンションの杭工事で支持層に達していなかった、というのは現在進行形で問題になっておりますが、
                  戸建て住宅の場合、10メートル以内に支持層があることがほとんどで、支持層まで改良工事をしないからといって
                  施工業者のコストが大幅に変わることはありません。そんな危険なリスクを背負うくらいなら、1〜2日で終わる
                  工事を一生懸命にやった方がよっぽど賢明です。なおかつ!弊社がいつも指名している施工業者さん、社長とも
                  もちろん個人的に親交がありますが、一級品の職人気質集団です。ハウスメーカーの改良工事や基礎工事も年間
                  何百とこなしています!!)


                  あまり参考にならない動画かもしれませんが…


                  そして、本日現地を見に行くと・・・

                  あ〜!!
                  掘方終わってる!
                  写真撮りたかったのに!!


                  基礎が載るところを掘り、捨てコンクリートを打った状態ですね。
                  通称、捨てコン。写真に線が引かれていますが、これは墨です。
                  この墨を打つため&型枠を固定するためだけにコンクリートを打設します。
                  これが捨てコンの役目です。


                  これが墨壷です。
                  最新式ですね。わからんでしょ笑


                  昔式です笑
                  まあ、構造は一緒です。糸に墨を染み込ませて、点と点を結んではじいて墨でしるしをつける。
                  これを 墨うちと言いますね。

                  私が基礎工事に従事していた時は、後者の昔式を使っていました。

                  明日からは鉄筋工事、外回りの型枠、ベースコンクリート打設、基礎立ち上がり型枠、基礎立ち上がりコンクリート打設・・・

                  と続いていくことでしょう!
                  3月の中旬には上棟するかなぁ

                  引き続き、こまめに写真を撮ってアップしていきますので、よろしくお願いしますね!!

                  ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
                  大阪市内を中心とした、分譲住宅 スゴイエシリーズなら、未来都市開発!

                  大阪府内の物件買取りなら、未来都市開発!

                  特に!!
                  天王寺区と東成区の物件なら、全て買取ります!! 未来都市開発にお任せください!
                  天王寺区と東成区買取り直通アドレス!→→→ fumimoto@miraimirai.com

                  東京23区内 投資用物件の事なら、未来都市開発!

                  東京23区内 投資物件の用地の事でも、未来都市開発!

                  【大阪オフィス】
                  543-0015
                  大阪市天王寺区真田山町2番23号
                  tel:06-6762-8474  fax:06-6762-8475

                  【東京オフィス】
                  106-0044
                  東京都港区東麻布1丁目12番11号
                  tel:03-3505-0666  fax:03-3505-0668
                  ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★























                   

                  モーションロゴ

                  2016.02.25 Thursday

                  0
                    こんにちは!

                    未来都市開発 富美本です

                    早速ですが、弊社のロゴマークを使って“モーションロゴ”を作ってもらいました!!

                    まあ、文字通り動くロゴなのですが!



                    いかがでしょうか?

                    実は、YouTubeに動画をアップするのも初めてだったりするのですが。
                    めちゃめちゃ簡単ですね!

                    今後も、建物の動画など、どんどんアップしていきたいと思いますので、よろしくお願いします。






                    ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
                    大阪市内を中心とした、分譲住宅 スゴイエシリーズなら、未来都市開発!

                    大阪府内の物件買取りなら、未来都市開発!

                    特に!!
                    天王寺区と東成区の物件なら、全て買取ります!! 未来都市開発にお任せください!
                    天王寺区と東成区買取り直通アドレス!→→→ fumimoto@miraimirai.com

                    東京23区内 投資用物件の事なら、未来都市開発!

                    東京23区内 投資物件の用地の事でも、未来都市開発!

                    【大阪オフィス】
                    543-0015
                    大阪市天王寺区真田山町2番23号
                    tel:06-6762-8474  fax:06-6762-8475

                    【東京オフィス】
                    106-0044
                    東京都港区東麻布1丁目12番11号
                    tel:03-3505-0666  fax:03-3505-0668
                    ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★























                     

                    ひるごはんでっっっせぇぇぇ〜

                    2016.02.16 Tuesday

                    0
                      未来都市開発 富美本です。


                      さて、皆さんはお昼ご飯を重要視するタイプですか??

                      仕事でも、時々知人社長とランチしながら情報交換!なんてことが稀にありますが、
                      普段はほとんどコンビニで軽く済ますか、食べないか。全く興味がありません。
                      夕方くらいに、めちゃめちゃお腹が減って、「あ、今日昼ご飯食べてないわ」ってな感じです。

                      だから、「今日のランチはどこどこに行こ〜〜」なんて事も生まれて一度もありません。

                      たまに居るんです、お昼近くになるとソワソワする人。
                      「今日は何食いに行く〜〜??」なんて話している人を見ると、のんきやなぁ、と思ったりもします。
                      (すいません、全く以て私の独断と偏見と個人的な主観で。そのかわり夜ご飯はこだわります。だから太るんですが。。)

                      で、今日のお昼。
                      事務の入力業務を手伝いに来た妻がお弁当を買ってきてくれました。
                      「ここのお弁当、安くておいしいねん!」と。
                      私「ふーん、そうなん」
                      で、仕事が一段落したところで、妻とお昼ごはん。


                      普通のお弁当。

                      食べたら、

                      「おっ! おいしいなぁ!!」
                      濃くなく、薄くなく、ええ塩梅の味付けで口に合いました。


                      ウマいんです。
                      そして・・・安いんです。
                      これ、400円ですよ。もちろん税込。。
                      安もん≒残りもん≒味悪い≒安いからしゃあない・・・なんてことないんです!!


                      これ500円です。
                      玉子焼き最高。
                      ブリ照り焼き味付け抜群。

                      お昼ご飯に興味が無いから、あまり知らなかったのですが、会社のすぐ近所で売りに来ているとのこと。

                      久しぶりにコストパフォーマンス抜群の食事を頂きました。

                      東成区中道にある仕出し屋さんらしいのですが、この価格で商品を提供する気概に感銘を受けました。

                      ワンコインのお弁当で感動させられるってスゴイです。。


                      ああ、こんなお弁当を知ってしまったら、毎日食べてしまいそう。
                      すると、さらに太っちゃいそう・・・


                      お昼ごはん、馬鹿にするべからず(反省・・・)



                      弊社を西へ玉造筋を渡り、環状線線路へ向かったら線路の手前らへんで11時半くらいから売ってます。
                      日本って最高、天王寺区、東成区最高。だから好きやねん笑

                      割烹 久よし



                      ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
                      大阪市内を中心とした、分譲住宅 スゴイエシリーズなら、未来都市開発!

                      大阪府内の物件買取りなら、未来都市開発!

                      特に!!
                      天王寺区と東成区の物件なら、全て買取ります!! 未来都市開発にお任せください!
                      天王寺区と東成区買取り直通アドレス!→→→ fumimoto@miraimirai.com

                      東京23区内 投資用物件の事なら、未来都市開発!

                      東京23区内 投資物件の用地の事でも、未来都市開発!

                      【大阪オフィス】
                      543-0015
                      大阪市天王寺区真田山町2番23号
                      tel:06-6762-8474  fax:06-6762-8475

                      【東京オフィス】
                      106-0044
                      東京都港区東麻布1丁目12番11号
                      tel:03-3505-0666  fax:03-3505-0668
                      ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★