保有マンションのリニューアル
2017.11.03 Friday
今日のお昼時、餃子で有名な「大阪王将」ユニフォームを着たおっちゃんが、
コンビニでカップヌードルにお湯を入れてるのを見た、未来都市開発 富美本です。
昼ごはんでしょうけど、なんででしょうか？
さて、そのコンビニ近く某所。
当社が保有している賃貸マンションのリニューアル工事が始まった、との報告を受けたので見に行ってまいりました。
やってますな！
どれどれ、隙間から…
先日の台風でタイルが剥離しました。
もともと物件購入前から大規模改修の必要性を感じていて見積もりを取っていたのですが、
タイルが剥離したとなると、駐車場の車や、最悪の場合通行人にケガを負わせる可能性も出てきますので、
急ピッチで工事開始まで漕ぎつけました。
ただ、報告ではタイルが浮いている箇所が想定より多いとのこと。
当初の見積もりよりかなり施工費が増えそうですね(^-^;
と、ここで、私が当事者として思うこと。
東京はもちろん、大阪を含めた地方都市で、新築や中古の収益マンション、アパートがすごい勢いで売買されていますが、
本当に中長期の計画を立てているのでしょうか。
なんか、数字だけありきで、表面利回りが６％超えているのでお得ですよ！的な「ノリ」で売買されている気がしてなりません。
このマンションも築20年弱ですが、改修工事にざっと600万円以上はかかります。補修箇所が増えれば費用ももっと増えるでしょう。
私は購入当初から改修工事の必要性を感じていて、予算計上していましたし、何より借入金返済に無理がない。
ということはもちろん、収益率もそこそこ確保出来ていて、健全な中長期経営計画が出来ているということです。
「だから中古マンションよりも新築マンションのほうが良いんですよ！転売ありきで考えたらいいじゃないですか！！」
という声が聞こえてきそうですが。
世間一般で売買されている収益マンションやアパートは本当に大丈夫なのでしょうか？と、心配になります。
それほど数字が無茶というかゆるく感じるのです。
当社にもたくさんの収益物件資料が流れてまいります。
中古マンション 築28年 鉄骨増 稼働率85％ 満室想定7.3％…。現在の表面利回りを計算する気にもなりません。
新築マンション 鉄骨造 稼働率60％ 満室想定6.5％ 物件価格2億7000万円…。 要りません。
そういう時世なのでしょうが、限度って大事ですね。
当社の相談役によく言われます。
何事も適正であれ。
大事なことです。
私も不動産業界に身を置いているので、言える立場ではないかもしれませんし、あまり言うのも良くないのでしょう。
今に始まったことではありませんが少し心配になったので…
改修工事はまたちょこちょこ見に行きますので、ブログでアップいたしますね！
